证券时报记者 张一帆

3月下旬以来，土拍市场延续复苏势头，热点不断——前有南京爆出“7年来最贵地王”；后有北京一地块吸引42家房企竞价，获评“北京史上最热”。不过，仍有部分城市的土地拍卖普遍以底价成交。

(资料图片仅供参考)

在房企销售回暖的支撑下，部分核心城市的土拍市场开始升温，不少上市房企日前发声将积极获取优质资源。业内人士表示，土拍市场回暖能否持续，地产行业在销售端的表现至关重要，短期内，优势地区的优质项目有望保持较高热度。

土拍市场在分化中回暖

3月23日北京市土拍大战堪称火爆，朱辛庄0028地块吸引了42家房企参战，成为北京土地市场有史以来企业参与最多的地块，被业内评价为“北京史上最热”。最终，朱辛庄0028地块毫无悬念地触发价格上限，直接进入现场摇号程序，幸运的上海大华集团以2.38%的中签率成功摘地。

同在3月23日，南昌市2023年度首轮集中供地也报佳音，当日出让的6宗地块中有2宗触顶成交。竞争最为激烈的西湖区朝阳中央公园地块，同样吸引了超40家房企参与，起拍两分钟即触发熔断，成交楼面价7895元/平方米，溢价率15%。

北京朱辛庄地块、南昌朝阳中央公园地块的火热竞拍，并非土拍市场的全貌。同样是3月23日，广州举行的2023年首批首场集中供地就表现清淡，由地方城投以底价成交2宗宅地。本场土拍挂出了地理位置优越的天河智慧城地块，业内原本报有“开门红”的期望。

2023年开年以来的土拍市场，就是这样在城市间、板块间的分化中逐渐升温。

从整体市场规模来看，土拍市场同比、环比降幅缩窄的趋势是明确的。中指研究院统计，2023年1~2月，TOP100企业拿地总额1207.6亿元，拿地规模同比下降16.2%，降幅较上月收窄13.2个百分点，降幅明显收窄。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为58.6%，具有一定代表性。

2023年以来，已经进行过土地出让的一二线城市包括：北京、杭州、苏州、南京、成都、郑州、天津、宁波、温州等。这些城市中，不少都出现了地块竞拍至地价上限的情况。

中指研究院市场研究总监陈文静介绍，在这些城市中，宁波、杭州、北京以地价上限成交占比超过五成，苏州、南京占比在三成左右，郑州、温州、昆明土拍普遍底价成交。“整体来看，触顶摇号地块普遍发生在核心城市或成熟板块，城市间、板块间土拍分化现象仍较为明显”。

惠誉博华工商企业部高级分析师王兴萍表示，北京、苏州、杭州、南京为代表的城市土拍表现有所转暖，一方面是供地面积减少同时地块质量提升；另一方面，春节以后这些城市在新房市场销售回暖较快，一定程度上增强了房企投资信心。

供地提质 节奏优化

土地供应质量的提升，是今年土拍市场政策端的一大显著变化，也可能是今年的大趋势。

根据中指研究院统计，2023年多地继续加大核心区土地供应力度，北京、成都核心区占比分别提升至五成以上，长沙核心区占比高达96.2%，提升幅度为24.7个百分点。中指研究院认为，推出核心区优质地块，一方面是在新房销售市场分化加剧的情况下，地方政府稳定土拍市场情绪的重要举措；另一方面，也有助于更大力度精准支持改善性住房需求。

“北京史上最热地块”朱辛庄0028地块就是土地供应提质的成功例子。中指研究院高级分析师张晓飞介绍，该地块规模小、利润高、资金少、流速快、难度低，其上限楼面价为3.55万元/平方米，而该区域楼市政府指导价格为6.2万元/平方米，最终房地价差2.65万元/平方米，利润空间充足。

另一宗关注度颇高土地拍卖——南京“7年来最贵地王”NO.2023G03地块也有这一特点。该地块仅用时53秒、12轮竞价便触顶最高限价，4.32万元/平方米的楼面价是南京市2016年以来最高。公开资料显示，该地块所在的南京河西南青奥滨江地块新房参考均价在6.54万元/平方米左右，是目前南京河西南板块新房“天花板”。

供地提质之外，2023年土拍政策的另一个显著变化，是集中供地政策的优化完善。

去年12月，自然资源部办公厅印发的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，在今年逐步见效。通知中主要提到三点：一、凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住宅供地规模；二、每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月；三、在公开的拟出让时间段可以一次或多次发布出让公告。

广州首轮土地集中供应就体现了“集中挂牌、分散出让”的特点。前文提及的广州土拍，仅为2023年首批集中供地的第一场，后续还有四场在4月3日、13日、20日、21日分别开拍。王兴萍向记者表示，实施多批次供地能够降低房企单批次竞拍的资金压力，并能够预留充分的投资与决策缓冲时间，这对当前土拍市场是一种呵护。

政策呵护之外，新房市场销售回暖则是支持土地市场复苏的核心因素。业内人士普遍认为，后续土地市场能否持续回暖仍然要取决于行业整体复苏情况，尤其是销售表现。

中指研究院统计，2月份，TOP100房企单月销售额环比上升35.1%，同比上升28.5%，实现双增长。3月以来，重点城市新房成交规模整体环比回落，但成交规模持续保持在较高水平，3月第三周（3月13日至19日）重点50城商品住宅成交面积同比增长47%。

龙湖集团副总裁张旭忠表示，重点城市2月份的到访量、成交量都在逐步提升，龙湖2月份单月的全口径销售174亿元，同比增长86%，环比增长61%，“这些数字还是比较提振士气的”。

招商蛇口总经理蒋铁峰也表示，今年1~2月项目销售增长很快，不过进入3月份，由于需求短期的集中释放，指标有一定下滑，“但这是一个很正常的现象”。他指出，“历史上2月份很少有非常高的销售额，今年的2月份销售尤其高。”

优势地区

短期或保持高热度

展望后续土拍市场，整体回暖与局部分化仍是主导土拍市场的主旋律，优势地区、优质项目的土拍热度有保证。

上市房企在近期财报季的密集表态也可以佐证这一趋势——上市房企普遍在获取优质资源上态度积极，纷纷瞄准自身优势地区的优质项目。值得一提的是，民营房企拿地积极性也明显提升。

蒋铁峰介绍，今年招商蛇口的拿地策略是聚焦在有市场需求的地方，也就是产业基础、人口流入、发展空间比较大的城市，投资方向是寻找五好项目，即城市好、政策面好、项目好、团队好、区域好。

万科A首席运营官刘肖也表示，在确保安全的前提下，万科会以更加积极的态度去捕捉新的项目机会， “万科仍将坚持投‘特别好’的项目”。一是客户基础比较好的片区；二是有把握做好产品和服务的片区；三是经营回报好，财务指标达标的机会。刘肖透露，今年的万科特别重视股东IRR（内部收益率）。

陈文静指出，房企所聚焦的高能级城市主要取决于城市基本面，并不局限在一二线城市，部分优势三四线城市也在列，特别是长三角、珠三角地区的部分三四线城市。“基本面较好体现在宏观经济体量较大，产业经济活力突出，对人口有较强吸引力，人口总量和增量优势明显，居民购买力较好等”。

部分民营房企今年的拿地积极性也明显回升，为土拍市场增加了新的活力。不过王兴萍提示，目前出手的民营房企大多是区域深耕型企业，投资态度谨慎、风格相对保守，且注重地块盈利空间，民企整体尚未呈现大规模投资拿地情况。

前文所述的南京高热地块即由民企伟星房产竞得。杭州民企滨江集团在2月出资26亿元，拿下杭州大本营的3宗地块，公司表示，2023年将在销售好、资金回笼快的区域新增土地储备。张旭忠也表示，龙湖集团会坚持按照20个主力城市和14个机会城市布局，并聚焦在这些城市的核心区域。

从短期来看，未来1到2个月，热点城市土拍安排不断，优势地区的优质项目土拍有望保持较高热度。

陈文静介绍，3月底到4月，22城中上海、成都、杭州、合肥、深圳、宁波均有地块计划出让。这些城市在销售市场情绪有所修复、土拍规则持续优化下，企业投资信心有所增强，且待供应土地中不乏核心区域的优质地块。而在其他基本面较好的城市，核心地段的地块仍有放量空间。